전세 제도는 전세계에서 우리나라에만 있는 독특한 문화라고 하지요.
하지만 거액의 전세보증금이 오가는 만큼, 거래 시 꼼꼼하게 따져보고 확인해야 하는 과정이 필요합니다. 이를 위해 전세계약주의사항 및 체크리스트를 미리 알고 있다면 도움이 되겠지요?
안전한 전세계약 및 거래를 위해 무엇을 조심해야 하며, 확인해야 하는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
전세계약 전 반드시 체크해야 하는 3가지
전세계약 전 반드시 체크해야 하는 3가지는 실거래가 확인하기, 등기부등본 확인하기 그리고 전세보증금 대출 가능여부 확인 입니다.
① 실거래가 확인
전세계약할 주택을 찾았다면, 실거래가를 확인해 보는 것이 좋습니다. 실제 거래한 전세금액과 그 날짜 등의 정보를 미리 알아두면 필요이상의 비용 지출을 피할 수 있습니다. 이는 부동산 공인중개사를 통해 확인할 수 있거나, 국토교통부 공식 사이트에서도 확인가능합니다.
② 등기부등본 확인
등기부등본 확인은 전세계약 시 기본 중에 기본입니다. 등기부등본이란 토지, 주택과 같은 부동산을 누가 점유하고 소유하고 있는지 권리관계를 적어놓은 문서입니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세가지로 구분되는데, 각각에 대해 설명드릴께요~
- 표제부
부동산 주소와 면적, 구조, 지목 정보가 기재되어 있는데, 특히 토지 거래할때 잘 살펴봐야 할 부분입니다. - 갑구
과거 소유자, 현재 소유자의 등기정보가 기재되어 있습니다. 여기서 현재 소유자와 집주인 계약자가 일치하는지 확인해야 합니다. - 을구
세입자가 가장 눈여겨 봐야 할 부분으로, 근저당, 가압류와 같은 권리관계를 확인할 수 있습니다. 만약 소유주자 주택을 담보로 대출을 받았다면 저당설정과 시기, 채권 최고액을 확인할 수 있어요.
전세계약 할때 등기부등본에서 특히 ‘을구’를 잘 살펴봐야 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 되도록이면 근저당이 없는 집을 선택하는 것이 좋겠지만, 요즘엔 주택담보대출 없는 집이 드물지요. 이럴 경우 집주인과 전세계약 잔금 거래 시 대출금을 상환하는 조건으로 협의하여 계약서를 작성하는 것도 하나의 방법입니다.
근저당 있는 집 중 절대절대 전세계약 하면 안되는 경우도 있답니다!!!~
먼저, 부채비율이 집값의 70% 이상이면 전세보증금 회수가 어려울 가능성이 높으니 피하는 것이 상책입니다.
또한 집주인이 부채가 있는 다주택보유자여도 주의해야 합니다. 흔히 <근저당설정액 + 선순위 세입자 보증금 총액 + 본인 보증금> 순으로 되어있어 이 총액이 건물 시세보다 많으면, 경매에서 선순위 세입자에게 밀려 전세보증금을 못 받을 수 있습니다. 선순위 세입자 보증금은 집주인의 동의를 얻어 주민센터에서 확인가능합니다.
③ 전세보증금 대출 가능여부 확인
전세보증금대출 받으려면 집주인의 사전동의가 필요합니다. 간혹 집주인이 전세보증금대출을 원하지 않는 경우도 있어 구두확인과 더불어 특약사항에 따로 기재해 두는 것이 좋습니다.
전세계약 하기 전 위의 3가지에 문제없음을 확인했다면, 이제 본격적으로 전세계약을 진행해야 합니다.
전세계약서 작성하는 당일 체크해야 되는 주의사항
전세계약서를 작성하는 당일 체크해야 되는 몇가지 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.
① 집주인 신분확인
전세계약서 작성은 반드시 집주인과 해야 합니다.
불가피하게 집주인이 아닌 대리인과 계약을 맺는다면 집주인 인감이 찍힌 위임장을 확인해야 합니다. 집주인이 2명 이상이라면 그 수에 맞게 위임장이 있어야겠지요. 집주인과 직접 전화통화하여 다시한번 위임장에 대해 확인합니다.
간혹 위임장을 확인했음에도, 이중계약사기 피해가 발생하기도 합니다. 그 이유는 전세보증금을 집주인의 계좌가 아닌 다른사람 명의 계좌로 입금했기 때문이죠. 따라서 계좌가 집주인 명의인지 꼼꼼하게 확인 후 입금해야 합니다.
② 계약서 내용 작성
가장 기본적이고 제일 중요한 계약서 내용을 꼼꼼하게 작성합니다.
입주전 하자보수 및 청소여부, 계약만료 시 원상복구 여부, 계약기간 내 하자보수, 입주전 근저당 설정시 계약무효, 배상 등의 필요사항을 누락없이 자세히 작성해야 불필요한 문제를 방지할 수 있어요. 집주인과 협의하에 정한 세부사항에 대해선 특약으로 정한 후 계약서에 기재합니다. 또한 집주인의 무리한 원상복귀에 대한 요구를 대처하기 위해 사진을 찍어두는 것을 추천합니다.
③ 은행 이체한도 상향조정
보통 은행거래는 1일 1회 한도를 일정금액으로 제한하고 있습니다. 주말 상관없이 집주인 명의 계좌로 잔금을 치룰수 있도록 미리 한도를 상향조정 하는 것을 잊지 않도록 합니다.
전세계약 완료 후 처리해야 할 사항
전세계약 완료 후 우선 처리해야 할 사항이 있습니다.
① 전입신고 및 확정일자 받기
전세계약이 끝났다면, 입주 전이라도 확정일자와 전입신고를 받을 수 있습니다. 법적으로 보증금 우선순위를 보장 받으려면 확정일자, 전입신고, 실제거주조건을 모두 갖추어야 합니다.
인터넷 전입신고 및 확정일자 받는 방법이 알고 싶다면 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
전세계약시 체크리스트
가계약금 □ 입주 전 전세보증금의 일부를 지불하는 비용□ 계약 도중 취소하면 돌려받을 수 없음
등기부등본 □ 집주인 인적사항과 계약 당사자 일치여부 확인□ 근저당 설정여부 확인
전세계약서 작성 □ 대리인과 계약시 집주인 위임장 확인□ 합의한 특약사항 기입 잔금납부 □ 은행 이체한도 미리 상향조정 확정일자 □ 계약완료.입주 후 전입신고, 확정일자 발급 |
이상, 전세계약 시 주의사항에 대해 자세히 알아보았습니다.
많이 복잡하고 번거롭다고 생각될 수 있지만, 거액의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이기에 세심히 확인하기 바랍니다.
