부동산 거래를 앞두고 고액의 자금이 오가는 것이기에, 긴장을 늦출 수 없는데요. 주변에서는 이 부동산이 안전한 것인지, 거래해도 되는 것인지 알기 위해 등기부등본을 떼어보라고 얘기를 많이 합니다.
네~ 부동산 거래에 앞서 가장 기본적으로 해야 되는 일이 등기부등본을 열람, 발급하는 것이 맞아요! 등기부등본은 부동산의 신분증과 같은 것으로, 이를 통해 부동산의 과거 변동사항부터 현황, 집주인이 몇번 바뀌었는지, 대출은 있는지 등의 권리관계를 알 수 있기 때문입니다.
매매, 전월세, 임대 등 어떤 부동산 계약이든 기본적으로 등기부등본을 볼줄 알아야 안전한 거래가 가능한데요. 하지만 막상 등기부등본을 열람해 보면 멘붕이 옵니다. 이해되지 않는 어려운 용어들과 무엇을 확인해야 되는지, 주의사항은 무엇인지 도통 알 수가 없거든요…
그럼, 본격적으로 등기부등본을 열람할때 확인해야 되는 사항이 무엇인지 등기부등본 보는 방법에 대해 차근차근 알아보겠습다.
등기부등본이란?
등기부등본은 국가기관이 법적절차에 따라 부동산에 관한 일정한 권리관계 및 현황을 기재한 공적장부를 말합니다. 즉 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적, 용도 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있습니다.
등기부등본 구분 및 구성요소
등기부등본은 건물과 토지등기부로 나눠집니다. 등기부등본는 구성요소로는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 표제부를 확인할때는 소재지 확인한다는 생각으로 쭉~ 읽고, 갑구와 을구는 각 권리의 내용이 시간순서대로 정리되어 있으니 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 표제부 : 해당 부동산의 위치, 면적, 대지면적 등 가장 기본적인 정보를 제공
- 갑구 : 과거 소유주, 현재 소유주가 누구인지 부동산에 대한 소유권에 대한 정보를 제공
- 을구 : 해당 부동산의 대출, 세금 체납 등 소유권 이외의 근저당권, 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리에 대한 정보 제공
표제부
표제부는 해당 부동산에 대한 기본적인 정보를 제공합니다. 해당 건물의 구조, 건물 층수, 층수 별 면적 등을 알 수 있습니다. 토지등기부등본의 경우 면적으로 표시됩니다. 또한 토지등기부등본에서는 지목이라는 항목이 추가되어, 해당 토지가 전(밭), 답(논), 대(대지) 등인지 구분하였습니다.
표제부, 세부항목
- 표시번호 : 부동산의 번호. 등기에 건물을 올린 순서
- 접수 : 등기접수 일자
- 소재지번 및 건물번호 : 건물주소
- 건물내역 : 건물의 구조, 소재, 면적, 용도 등
- 등기원인 및 기타사항 : 등기를 한 이유, 주소변경 등 기타사항
표제부, 꼭 확인해야 하는 사항
① 계약하려는 부동산과 계약서상의 주소가 일치하는지 확인합니다. 계약서상의 주소는 ‘소재지번 및 건물번호’에서 확인할 수 있습니다.
② 열람 또는 발급일시와 계약일자가 일치하는지 확인합니다. 발급일자 이후에 근저당 또는 가압류 설정이 될 수도 있기에, 되도록이면 열람일시와 계약일자가 일치하는 것이 좋습니다. 열람일시는 표제부 하단에 있습니다.
갑구
갑구는 해당 부동산의 소유권을 알려줍니다. 갑구를 통해 소유권이 어떻게 변경되었는지 날짜순으로 기재되어 있습니다.
최소 소유권 보존에는 건물이 지어질때 건축물의 소유권자가 등록되며, 소유권 이전은 누구에게 소유권이 이전 되었는지를 보여줍니다. 소유권 뿐 아니라 가등기, 가압류, 압류, 경매 등과 같은 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 기재됩니다.
갑구, 세부항목
- 순위번호 : 해당 부동산의 소유권이 변경된 순서
- 등기목적 : 등기를 올린 이유와 소유권자의 이전 내역
- 접수 : 등기 접수날짜와 접수 시 부여된 접수번호
- 등기원인 : 매매, 설정계약, 해지 등 등기한 원인과 날짜
- 권리자 및 기타사항 : 소유권자의 정보 또는 그 외 기타사항
갑구, 꼭 확인해야 되는 사항
① 실제 소유권자와 계약하려는 소유주가 동일인물인지 확인합니다. 최종 소유권자는 갑구의 가장 하단에 기재됩니다. 소유권자와 계약자가 동일한지는 계약자의 신분증 확인을 통해 알 수 있습니다.
② 등기원인에 압류, 경매, 가등기, 가처분 등의 단어가 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 소유권과 직접적인 관련이 있어 매매 또는 임대 시 분쟁소지가 될 수 있습니다.
을구
을구는 소유권 권리사항 이외의 해당 부동산의 담보, 채무사항을 알 수 있습니다. 해당 부동산을 담보로 채권이 발행되었다면 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등의 사항과 최고 채권액이 표시됩니다. 만약 등기부등본에 을구에 아무 내용이 없다면, 이는 부동산에 담보, 채권이 없는 상태임을 뜻하기에 좋은 매물임을 의미합니다.
을구, 용어설명
- 근저당권(저당권) : 부동산을 담보설정하여 돈을 빌릴때 돈 빌려준 사람의 권리
- 지상권 : 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 타인의 토지에 집 또는 건물을 세우기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리
- 지역권 : 자기 토지를 위해 타인의 토지에 가지는 권리. 타인의 토지를 통행, 수로개설에 사용하거나 통풍, 일조를 방해하는 건축을 하지 못하도록 하는 등의 권리
- 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정시간 사용 후 반환할때, 전세금을 다른 채권자보다 우선변제 받기 위한 권리
을구, 세부항목
- 순위번호 : 저당권 또는 근저당권이 설정된 순서
- 등기목적 : 어떤 권리가 설정되어 있는지
- 접수 : 부동산이 등기에 기록된 날짜와 접수번호
- 등기원인 : 설정계약, 해지 등 등기가 발생하게 된 이유, 날짜
을구, 꼭 확인해야 되는 사항
① 등기목적에 근저당권이 있는지 확인합니다. 근저당권이란 소유주가 해당 부동산을 담보로 금융권에 돈을 빌렸을때 돈 빌려준 사람이 갖는 권리를 말하는데요. 은행에서 담보대출한 소유주가 돈을 갚지 못할 경우, 해당 부동산은 압류 또는 경매로 넘어가게 됩니다. 그럼 기존 세입자는 후순위로 밀러나 보증금을 돌려받지 못하게 되니, 근저당권이 설정되어 있다면 계약에 신중을 기해야 합니다.
② 채권최고액이 부동산 가격 대비 너무 많이 설정되어 있다면 절대 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
(채권최고액+보증금 > 부동산 시세 → 절대 계약하면 안돼요!)
등기부등본은 대법원 인터넷등기소 홈페이지 또는 무인민원발급기를 통해 열람 및 발급 가능합니다. 부동산 거래 전 반드시 등기부등본에서 확인해야 되는 사항들을 체크하셔서 안전한 계약 하시기 바랍니다.
